住宅ローンを組むには登記が必要？登記時にかかる登録免許税について
住宅を取得した際に行う手続きの一つに、不動産の登記があります。住宅購入で住宅ローンを組む際にも、登記は必ず必要なのでしょうか。また、登記時にかかる「登録免許税」とはどのくらいかかるのでしょうか。この記事では、不動産の登記と登録免許税について解説していきます。
不動産の登記とはいったい何？登録免許税も必要！
不動産を取得した際には、その不動産の所在地を管轄する法務局で登記を行います。登記簿には、所有者の住所や氏名に加え、土地や建物の所在、面積、構造などの情報が記載され、原則として公開されます。登記をすることで、不動産の権利関係が公示され、「誰のものか」を第三者に対して主張できるようになります。
登記の申請時には、国税である登録免許税が課されます。登録免許税は、登録免許税法に基づき課税される税金で、登記の種類や不動産の価額、住宅ローンの借入額などに応じて税額が決まります。住宅取得時の諸費用の一つであり、事前に把握しておくことが重要です。
住宅を取得する際は登記が必要？
個人が住宅を取得する場合、土地付きの一戸建てであっても、マンション購入であっても登記を行います。登記事項証明書（登記簿謄本）には、主に以下のような内容が記載されています。
表題部の記録事項
- 土地の所在・地番・地目、地籍（面積）
- 建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積
- マンションでは敷地利用権に関する事項 等
権利部（甲区）の記録事項
- 所有者の氏名・住所
- 取得年月日
- 取得原因（売買・相続等）
権利部（乙区）の記録事項
- 抵当権の設定
- 地上権の設定
- 地役権の設定 等
登記事項証明書は手数料を支払うことで誰でも取得できます。登記申請は不動産の所在地を管轄する法務局で行いますが、登記事項証明書の取得自体は、当該不動産の所在地の管轄外であっても可能です。最寄りの法務局の窓口で請求できるほか、インターネット上の登記情報提供サービスを利用して内容を確認することもできます（証明書としての効力はありません）。
遠方の不動産であっても確認できるため、住宅購入前の権利関係の調査等に活用されています。
住宅ローンを組む時も登記が必要？
不動産を取得した際には、中古住宅（税制上は「既存住宅」といいます）の場合は「所有権移転登記」、新築住宅の場合は「建物表題登記」および「所有権保存登記」を行います。さらに、住宅ローンを利用する場合には「抵当権設定登記」が必要です。
抵当権とは、債務者（住宅ローン契約者）が返済できなくなった場合に、債権者である金融機関が不動産を競売等によって換価し、債権を回収できる権利です。この抵当権の内容を公示する手続きが抵当権設定登記です。
通常、所有権登記と抵当権設定登記は同日に行われます。手続きは司法書士に依頼するのが一般的であり、住宅ローンを利用する場合には金融機関が指定する司法書士を通じて行われることが多いといえます。登録免許税に加えて司法書士報酬等の登記費用も必要となるため、住宅ローンの諸費用として資金計画に含めておくことが大切です。
登記をする際は税金がかかる！登録免許税とは？
登記の際には、司法書士報酬に加えて登録免許税がかかります。登録免許税は、原則として固定資産税評価額または借入金額を基準に計算されます。主な税率は以下のとおりです（2026年2月時点）。
| 内容 | 本則税率 | 軽減措置（一般住宅） | 軽減措置（認定長期優良住宅および認定低炭素住宅） |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転登記（売買） | 不動産価額の1,000分の20 | 1,000分の15* | |
| 建物の所有権保存登記 | 不動産価額の1,000分の4 | 1,000分の1.5 | 1,000分の1 |
| 建物の所有権移転登記（売買） | 不動産価額の1,000分の20 | 1,000分の3 | マンション：1,000分の1 戸建て住宅：1,000分の2 |
| 抵当権設定登記 | 借入金額の1,000分の4 | 1,000分の1 |
- 土地の軽減税率は適用期限が設けられているため、登記を行う時期によっては適用されない場合があります。
住宅用家屋の軽減措置の適用を受けるためには、主に以下のような要件を満たす必要があります。
- 自己の居住用であること
- 床面積が50m2以上であること
- 取得後1年以内に登記を行うこと
- 中古住宅の場合は新耐震基準に適合していること 等
- 制度の詳細や適用期限については、国税庁のホームページをご確認ください。
例えば、3,000万円の住宅ローンを借り入れた際に抵当権設定登記を行う場合、本則税率では12万円、軽減措置が適用された場合は3万円となり、差額は9万円となります。登録免許税は住宅ローンに伴う諸費用の中でも負担が大きい項目であるため、借入額とあわせてあらかじめ試算しておくことが望ましいといえます。
不動産の登記は、所有権や担保権を明確にし、安心して住宅ローンを利用するための重要な手続きです。登録免許税は決して小さな金額ではありませんが、軽減措置の適用要件を満たすことで負担を抑えられる可能性があります。住宅購入を検討する際には、物件価格だけでなく、登録免許税や司法書士報酬を含めた総額で資金計画を立てることが大切です。
- 本稿の内容は2026年2月24日時点の情報に基づきます。
せきぐち よしのり
- 2級フィナンシャル・プランニング技能士
- AFP（日本FP協会認定）
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
本稿は、執筆者が制作したもので、SBI新生銀行が特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。
- 本資料は情報提供を目的としたものであり、SBI新生銀行の投資方針や相場観等を示唆するものではありません。
- 金融商品取引を検討される場合には、別途当該金融商品の資料を良くお読みいただき、充分にご理解されたうえで、お客さまご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
- 上記資料は執筆者が各種の信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性をSBI新生銀行が保証するものではありません。
当行では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。
新着記事
閲覧が多い記事
おすすめ記事
今すぐお申し込み
マイページへ登録済みの方は
こちら
住宅ローン関連コンテンツ
パワースマート住宅ローンについて
- 借入金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）です。
- 借入期間は、変動金利（半年型）をご選択された方で新規に住宅購入・建設資金のお借り入れの場合は5年以上50年以内（1年単位）※、それ以外のお借り入れについては5年以上35年以内（1年単位）です。※借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.1％の金利上乗せとなります。
- ご融資の対象物件となる土地、建物に、当行を第一順位の抵当権者とする抵当権の設定登記をしていただきます。
- お借り入れに際しては当行所定の審査がございます。審査結果によっては、借入利率等の借入条件がご希望にそえない場合がありますので、あらかじめご了承ください。
- 変動金利（半年型）、当初固定金利をご選択された方は、当初借入金利適用期間終了後、変動金利（半年型）が自動適用となります。
- 変動金利（半年型）、当初固定金利を利用されている方は、金利変更時に当初固定金利をご選択いただくことも可能です。ご選択にあたっては、手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 各金利タイプは、金利情勢等により、やむを得ずお取り扱いを中止する場合もございます。
- 事務手数料は、借入金額に対して2.2％（消費税込み）を乗じた金額となります。それ以外に抵当権設定登録免許税、印紙税※、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。※電子契約サービスをご利用の場合、印紙税は不要ですが、別途電子契約利用手数料5,500円（消費税込み）がかかります。
- 住宅ローンの借入日はお客さまにご選択いただきます。ご契約日からご契約日の属する月の翌々月の最終営業日までの期間における当行営業日をご選択ください。
- SBI新生銀行ウェブサイトにて、借入金額や借入期間に応じた毎月の返済額を試算できます。
- パワーコール＜住宅ローン専用＞、SBI新生銀行ウェブサイトにて商品説明書をご用意しています。
- 当行の住宅ローンを既にご利用中のお客さまにつきましては、当行で借り換えをすることはできません。
- 1つのお取引に対して適用できるキャンペーン・プログラムが複数ある場合は、原則として1つのみお選びいただきます（ただし、同時適用が可能なキャンペーン・プログラムを実施している場合もございます）。
［2025年11月17日現在］